Limitações Administrativas e Intervenção do Estado

• O que são limitações administrativas?
  As limitações administrativas são restrições impostas pelo Estado ao uso da propriedade privada para garantir o interesse público, sem que haja perda da titularidade do bem pelo proprietário, sendo regulamentadas por normas gerais que visam harmonizar a convivência social e territorial.
• Diferença entre limitações e desapropriação
  Enquanto a desapropriação transfere a propriedade ao Estado mediante indenização, as limitações administrativas impõem restrições ao uso do bem, mantendo-o sob a posse do titular, sem necessidade de compensação financeira, salvo quando houver prejuízo excessivo.
• Fundamento constitucional e legal
  As limitações administrativas encontram respaldo no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal, que estabelece a função social da propriedade, além de diversas leis infraconstitucionais, como o Estatuto da Cidade e o Código Florestal, que disciplinam sua aplicação.
• Objetivo das limitações administrativas
  Seu objetivo é garantir o interesse coletivo ao ordenar o uso do solo, proteger o meio ambiente, preservar o patrimônio cultural e assegurar a segurança e a saúde pública, evitando o uso abusivo ou desordenado da propriedade privada.
• Exemplos de limitações administrativas
  As limitações administrativas podem se manifestar em diversas formas, como regras de zoneamento urbano, restrições ambientais, normas de proteção ao patrimônio histórico e exigências sanitárias, todas voltadas à organização territorial e bem-estar social.
• Zoneamento urbano
  O zoneamento urbano delimita áreas específicas da cidade para diferentes usos, como residencial, comercial e industrial, garantindo a compatibilidade entre atividades e prevenindo impactos negativos ao desenvolvimento urbano e à qualidade de vida.
• Regras de construção e uso do solo
  As regras de construção e uso do solo estabelecem limites quanto à altura das edificações, recuos obrigatórios e taxa de ocupação, visando à segurança estrutural, à harmonia arquitetônica e à proteção ambiental nas cidades.
• Direitos e deveres dos proprietários
  Os proprietários devem cumprir as normas urbanísticas e ambientais impostas pelo Estado, podendo questionar restrições abusivas e requerer indenização se houver prejuízo desproporcional, garantindo assim o equilíbrio entre propriedade privada e interesse público.

O que são limitações administrativas?

As limitações administrativas constituem uma modalidade de intervenção do Estado na propriedade privada, caracterizando-se pela imposição de restrições ao uso e gozo da propriedade em prol do interesse público. Essas restrições são estabelecidas por meio de normas gerais e abstratas, visando ordenar e harmonizar o uso dos bens privados de forma compatível com as necessidades coletivas.

Diferentemente de outras formas de intervenção estatal, as limitações administrativas não implicam a perda da titularidade do bem pelo proprietário, mas podem restringir suas possibilidades de exploração. Essas restrições podem estar relacionadas a diversos aspectos, como o meio ambiente, urbanismo, patrimônio histórico, segurança pública, entre outros.

Diferença entre limitações administrativas e desapropriação

A desapropriação e a limitação administrativa são formas de intervenção estatal na propriedade privada, mas apresentam diferenças fundamentais:

• Na desapropriação, ocorre a transferência forçada da propriedade do particular para o poder público mediante indenização prévia e justa. Trata-se de um mecanismo pelo qual o Estado assume a posse do bem para destiná-lo a um uso de interesse público.
• Na limitação administrativa, a propriedade permanece com o titular, mas com restrições impostas ao seu uso. Essas restrições são estabelecidas por normas gerais, sem necessidade de indenização, salvo quando houver prejuízo excessivo ao proprietário.

A jurisprudência brasileira diferencia claramente esses institutos, considerando que a desapropriação tem efeito supressivo sobre o direito de propriedade, enquanto a limitação tem efeito restritivo.

Fundamento constitucional e legal

O fundamento constitucional das limitações administrativas está previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal de 1988, que estabelece que “a propriedade atenderá a sua função social”. Esse dispositivo reforça a prerrogativa do Estado de impor restrições para garantir que o uso da propriedade privada seja compatível com o bem-estar coletivo.

Além disso, diversos dispositivos legais preveem limitações administrativas específicas, como:

• O Código Civil (art. 1.228, §1º e §2º), que condiciona o exercício do direito de propriedade ao atendimento de sua função social.
• O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que regula o uso do solo urbano e estabelece instrumentos de gestão territorial.
• O Código Florestal (Lei nº 12.651/2012), que impõe restrições de uso para áreas de preservação permanente.
• O Decreto-Lei nº 3.365/1941, que regula a desapropriação, mas também distingue a limitação administrativa como modalidade distinta de intervenção estatal.

Objetivo das limitações administrativas

As limitações administrativas têm como principal objetivo garantir o interesse público, ordenando a utilização da propriedade privada de maneira compatível com o bem comum. Entre os objetivos específicos, destacam-se:

1. Ordenação territorial e urbanística: Evitar crescimento desordenado das cidades, garantir espaços públicos e preservar a segurança estrutural das edificações.
2. Proteção do meio ambiente: Preservar recursos naturais, limitar atividades poluentes e evitar danos ambientais.
3. Proteção do patrimônio histórico e cultural: Resguardar edificações históricas e bens culturais de relevância nacional ou regional.
4. Saúde pública e segurança: Imposição de normas sanitárias, regras de segurança contra incêndios e controle epidemiológico.

Exemplos de limitações administrativas

As limitações administrativas se manifestam de diversas formas. Entre as principais, podemos citar:

Zoneamento urbano

O zoneamento urbano consiste na delimitação de áreas específicas dentro de uma cidade para diferentes usos, como residencial, comercial e industrial. Essa medida impede que atividades incompatíveis sejam exercidas em determinadas regiões, garantindo a organização do espaço urbano.

Regras de construção e uso do solo

As regras de construção e uso do solo impõem limites quanto à altura das edificações, à taxa de ocupação do terreno e ao recuo mínimo entre imóveis. Essas normas garantem a segurança estrutural e a harmonização arquitetônica das cidades.

Direitos e deveres dos proprietários

Os proprietários de imóveis sujeitos a limitações administrativas possuem direitos e deveres que devem ser observados para garantir a convivência entre o direito de propriedade e o interesse coletivo.

Direitos

• Utilizar a propriedade de acordo com as regras estabelecidas.
• Solicitar esclarecimentos e justificativas sobre as limitações impostas.
• Recorrer administrativamente ou judicialmente contra restrições abusivas.
• Pleitear indenização caso a limitação administrativa cause prejuízo excessivo.

Deveres

• Cumprir as normas de zoneamento e uso do solo.
• Preservar a estrutura e o meio ambiente conforme legislação vigente.
• Adequar-se às exigências sanitárias e urbanísticas.
• Submeter-se ao poder de fiscalização do Estado.

As limitações administrativas desempenham papel fundamental na organização do espaço urbano e na preservação dos interesses coletivos. Ao mesmo tempo, devem ser aplicadas com critérios claros e justos para garantir a harmonia entre o interesse público e os direitos dos proprietários.

Exercício Resolvido

FGV – XXXIV

Em determinado hospital municipal ocorreu grave incêndio, iniciado por pane elétrica no sistema de refrigeração. Todos os pacientes foram imediatamente retirados do hospital e, diante do iminente perigo público, a autoridade competente determinou que, até que fosse providenciada a remoção dos pacientes para outras unidades de saúde, os enfermos fossem abrigados no pátio de uma grande escola particular situada em frente ao nosocômio.

Buscando obter informações sobre seu eventual direito à indenização, o proprietário da escola particular procurou você, como advogado(a), para obter a orientação jurídica correta.

Segundo sua orientação, no caso em tela, o agente público fez uso da  

A) ocupação administrativa temporária, e o proprietário da escola particular não faz jus à indenização, em razão da supremacia do interese público.

B) limitação administrativa, que assegura ao proprietário da escola particular o direito à indenização imediata e ao poder público o direito de preempção. 

C) servidão administrativa, que assegura ao proprietário da escola particular o direito à prévia indenização, em razão do uso temporário de seu bem imóvel. 

D) requisição administrativa, que assegura ao proprietário da escola particular o direito à indenização ulterior, caso haja dano. 

Resolução Explicada: 

Requisição Administrativa: O Que Acontece Quando o Estado Usa um Bem Particular?

Imagine a seguinte situação: a Administração Pública precisa utilizar o pátio de uma escola particular porque há um perigo público iminente. O que acontece nesse caso? Isso se chama requisição administrativa, uma forma de intervenção do Estado na propriedade privada em situações emergenciais.

A base legal para isso está no artigo 5º, inciso XXV, da Constituição Federal, que garante ao Estado o direito de usar um bem particular quando há um risco iminente para a coletividade. Mas atenção: se o uso do bem causar algum dano ao proprietário, ele tem direito a uma indenização posterior.

No caso da questão apresentada, a Administração utilizou o espaço da escola dentro dessas condições, então a resposta correta é a alternativa D. ✅

Analisando as Alternativas

🔹 Alternativa A: “A requisição administrativa é uma forma de intervenção supressiva do Estado na propriedade que somente recai sobre bens imóveis, sendo o Estado obrigado a indenizar eventuais prejuízos, se houver dano.” ❌
Erro: A requisição administrativa não é necessariamente supressiva, pois não transfere a propriedade ao Estado, apenas permite seu uso temporário. Além disso, ela pode recair não só sobre imóveis, mas também sobre bens móveis e até serviços prestados por particulares.

🔹 Alternativa B: “A limitação administrativa é uma forma de intervenção restritiva do Estado na propriedade que consubstancia obrigações de caráter específico e individualizadas a proprietários determinados, sem afetar o caráter absoluto do direito de propriedade.” ❌
Erro: A limitação administrativa tem caráter geral e abstrato, aplicando-se a todos os proprietários de determinada área, sem necessidade de indenização, salvo prejuízo desproporcional. Ela não é específica para indivíduos determinados.

🔹 Alternativa C: “A servidão administrativa é uma forma de intervenção restritiva do Estado na propriedade que afeta as faculdades de uso e gozo sobre o bem objeto da intervenção, em razão de um interesse público.” ❌
Erro: A servidão administrativa não é a forma correta de intervenção no caso, pois envolve uma restrição permanente, e não temporária, como ocorre na requisição administrativa.

🔹 Alternativa D: “No caso de iminente perigo público, a autoridade competente poderá usar de propriedade particular, assegurada ao proprietário indenização ulterior, se houver dano.” ✅
Correto! O enunciado descreve exatamente o que prevê o artigo 5º, XXV, da Constituição, garantindo o uso do bem em situações emergenciais e indenização se houver dano.

📌 Gabarito do professor: D. ✅

• LENZA, Pedro; SPITZCOVSKY, Celso. Direito Administrativo – Coleção Esquematizado. 7. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2024. 912 p.
• MAZZA, Alexandre. Curso de Direito Administrativo. 15. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2025. 856 p.
• CARVALHO, Matheus. Manual de Direito Administrativo. São Paulo: Editora Juspodivm, 2024. 1520 p.
• DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 37. ed. São Paulo: Editora Forense, 2024. 1040 p.